Zelf de locatie kiezen, het ontwerp bepalen en stap voor stap toewerken naar een woning die volledig op je wensen aansluit. Als je de kans hebt om eigen huis te bouwen en de stap durft te zetten, moet je wel wat voorwerk doen. In Nederland mag je niet zomaar een huis neerzetten, zelfs niet als je eigenaar bent van de grond. Er zijn verschillende regels, voorwaarden en procedures waar je rekening mee moet houden. In deze blog zetten we op een rij wat je moet weten en uitzoeken voordat je met de bouw van je woning kunt starten.
Eigen grond is niet automatisch bouwgrond
Veel mensen denken dat als ze een stuk grond kopen, dat ze daar automatisch op mogen bouwen. Dat is echter niet het geval in Nederland. De bestemming van de grond bepaalt wat er mee mag gebeuren. Alleen grond met een woonbestemming (zoals vastgelegd in het bestemmingsplan van de gemeente) mag worden gebruikt voor woningbouw. Als de grond een andere bestemming heeft, bijvoorbeeld agrarisch, recreatief of natuur, dan is bouwen niet toegestaan, tenzij het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Zonder de juiste bestemming is er geen bouwvergunning mogelijk en kun je je huis er niet bouwen.
Het omgevingsplan en vergunningsvereisten
Sinds de invoering van de Omgevingswet is het bestemmingsplan vervangen door het zogenoemde omgevingsplan. Dit plan bevat alle regels over de fysieke leefomgeving in jouw gemeente, van woningbouw tot milieu en duurzaamheid. Voor het bouwen van een woning heb je een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Deze vergunning vraag je aan via het Omgevingsloket. Hier kun je ook de bestemmingen van percelen vinden.
Voordat de gemeente een vergunning verleent, wordt gekeken of het bouwplan past binnen het omgevingsplan, of het voldoet aan het Bouwbesluit (voor veiligheid, gezondheid en energiezuinigheid) en of de stedenbouwkundige eisen worden gerespecteerd.
Niet in elk land gelden dezelfde regels. Zelfs in een land binnen het Koninkrijk der Nederlanden kunnen de regels al verschillen; check dus altijd welke vergunningen je moet regelen. Ben je bijvoorbeeld van plan om een (vakantie)huis te bouwen in Curaçao, dan moet je een bouwvergunning aanvragen bij de Dienst Ruimtelijke Ontwikkeling en Planning (ROP). Pas nadat je een vergunning hebt en er een inspectie is geweest, kun je beginnen aan een nieuwbouwwoning op Curaçao.
Wat als je zonder vergunning gaat bouwen?
In sommige gevallen is bouwen vergunningvrij, bijvoorbeeld bij kleine bouwwerken zoals een schuurtje of een uitbouw aan de achterkant van een bestaande woning. Een volledige woning bouwen zonder vergunning is in Nederland echter niet mogelijk. Wie toch zonder vergunning begint te bouwen, riskeert een bouwstop, een forse boete of zelfs sloop van de bouw.
Daarom is het verstandig om op tijd informatie op te vragen en zaken te regelen. Je kunt informatie opvragen bij de gemeente of een specialist inhuren die precies weet aan welke regelgeving je moet voldoen. Zo’n ervaringsdeskundige kan het bouwplan vervolgens zo opstellen dat het aansluit bij de eisen van de overheid.
De rol van de gemeente
Zodra je een omgevingsvergunning aanvraagt, zal de gemeente het plan toetsen aan diverse criteria. Eén daarvan is het welstandsniveau: past het gebouw binnen het straatbeeld en de architectonische kwaliteit die de gemeente nastreeft? Sommige gemeenten hanteren strenge welstandscriteria, anderen zijn juist vrij soepel. Dit verschilt per regio.
Daarnaast is er ook een toets op technische eisen, zoals brandveiligheid, isolatie, ventilatie en fundering. Al deze zaken moeten in de bouwtekeningen worden opgenomen.
Zelfbouwkavel via de gemeente of particulier
Wil je een huis bouwen op een stuk grond? Dan kun je kiezen uit twee opties: een kavel kopen van de gemeente (zelfbouwkavel) of een particulier perceel kopen. In beide gevallen moet je zelf de aanvraag voor een vergunning doen, al bieden sommige gemeenten ook ‘kant-en-klare’ kavels met minder regelwerk.
Andere regels en aandachtspunten
Bij het bouwen van een woning krijg je niet alleen te maken met het omgevingsplan en vergunningsregels. Denk ook aan:
- Aansluiting op nutsvoorzieningen (water, elektra, riool)
- Archeologisch onderzoek (in bepaalde gebieden verplicht)
- Bouwrijp maken van de grond
- Grondonderzoek (zoals bodemgesteldheid en funderingseisen)
- Energieprestatie-eisen (BENG: Bijna Energie Neutraal Gebouw)
Ook moet je rekenen op gemeentelijke leges en eventuele kosten voor het wijzigen van de bestemming (bijvoorbeeld via een ‘planologische procedure’). Al met al komt er veel kijken bij het bouwen van een woning. Het is dan ook aan te raden om niet alleen juridisch, maar ook technisch deskundigen te betrekken bij het traject.
Wanneer je alles hebt geregeld, kun je aan de bouw beginnen. De meeste mensen kiezen ervoor een aannemer in te schakelen, maar je kunt ook zelf aan de slag gaan. Dan moet je zelf alle materialen regelen en je aan veiligheidseisen houden bij het bouwen. Lees ter voorbereiding onze blog over wanneer je zwaar gereedschap mag gebruiken! Om al het restafval tijdens de bouw af te voeren kun je een bouwcontainer huren en plaatsen. Let wel op, ook hier heb je soms een vergunning voor nodig. Lees er hier meer over.
